安居客：货币政策连降“甘霖” 楼市面临“雨后复苏”

　　去年年底以来，针对停滞不前的楼市，央行货币政策连降四场“甘霖”，此前被冷冻的中国房地产市场雨后复苏。来自房地产租售服务平台安居客的数据显示：今年上半年，上海、北京、广州、深圳二手房挂牌价涨幅分别为4.9%、4.1%、7.2%和30.5%。安居客地产分析师预计：下半年一二线楼市房价将继续反弹，成交量攀升，去库存速度将加快，楼市各方面数据将好于上半年。

　　缓解还贷压力 政策降下“及时雨”

　　央行在关键时刻又为房地产市场播撒了及时雨。

　　央行日前宣布，自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准。同时下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%。

　　央行罕见的降息和降准同时操作策略，虽然直接针对的并非房地产市场，但这一政策对于楼市的需求方和供给方都产生直接的利好。

　　作为资金密集型的行业，降息对于房地产企业的好处在于负债成本的下降。

　　已经走过“黄金时代”的中国房地产企业面临的严峻问题是增长放缓，而债务高企。中国房地产协会日前发布的《2015年中国房地产上市公司测评研究报告》显示，在收入增速放缓的2014年，中国房地产行业负债水平仍在攀升，88.68%的净负债率较2013年上升了9.18个百分点，达到五年来新高。上市房企一般都是中国地产行业的佼佼者，那些无缘资本市场的地产企业则面临更大压力。

　　来自安居客的地产分析师表示，此次降息后，债务压力沉重的房地产企业可通过债务置换的方式减轻还本付息压力;同时，宽松货币环境中，那些资金链绷紧的企业则可能获得新的融资，避免资金链条断裂。

　　除了缓解房企的流动性困境外，央行的“双降”政策还将降低购房者的入市门槛，激发更多的潜在需求。安居客为购房者算了一笔账：以商业贷款100万元，贷款期限20年，等额本息还款方式来计算，降息后的利率为5.4%，每月还款为6822.52元，比以前每月少还141.35元，共计节省利息支出3.38万元。而如果按自去年11月22日启动降息周期以来计算，购房者的贷款总成本共减少了15.9万元，月供累计减少663元。

　　安居客人士表示，购房成本的大幅降低，直接刺激了购房者的买房欲望。以即将过去的6月为例，安居客网站访问量在“红五月”的基础上环比再度上升13%。

　　去库存周期刚刚启动 政策面仍将维持宽松

　　这不是央行近期的第一次出手。如果从去年11月算起，这已经是央行第四次降息，而货币政策的效果正在一步步显现。

　　安居客数据显示，上海的二手房均价从2014年11月的30491元/平方米涨至了2015年6月的32022元/平方米，涨幅约5.02%。从成交量看，2015年5月上海新建商品住宅成交了135.24万平方米，环比增加8.85%，同比增加139%。

　　从全国范围看，70个大中城市新建住宅价格指数环比本来从2014年5月份开始连降12个月，这一趋势从2015年5月开始扭转，当月指数环比由负转正为环比上涨0.1%。

　　为何央行屡屡出手“拯救”楼市?这和中国楼市”庞大得惊人“的库存量息息相关。这些库存就如同高高累积的”水库“，一旦冲破堤坝，将造成惊人的毁灭。而解救危机的主要方法，将是”安全疏通“，缓慢但有效地去库存。由于此前的市场低迷，房地产企业手中累积了大量的库存。截至2014年三季度末，A股143 家房企累计库存绝对值达19622亿元，同比增长25.4%。剔去预收账款因素，上市房企的真实库存也达到13431亿元，同比增36.61%。

　　成交量的放大和价格回升，减轻了房企去库存压力。

　　国家统计局6月24日发文表示，自2012年4月以来，商品房库存一直处于上升态势，但在今年5月末，情况发生逆转，当月商品房待售面积为65666万平方米，比4月末减少15万平方米。

　　安居客业内人士表示，房地产库存减少，相关政策的刺激密不可分。中国房地产市场和整体经济的稳定性仍需巩固，而且由于之前楼市火热，三四线城市大规模造房形成高库存，短期内难以消化，因此，不排除下半年新的宽松政策会陆续出台。